DKI Jakarta Rencanakan 11 Rusun Baru, Hanya Dua Sudah Dianggarkan

Pemerintah Provinsi DKI Jakarta mengumumkan rencana ambisius untuk membangun 11 rumah susun (rusun) baru pada tahun anggaran 2027. Namun, Gubernur Pramono Anung mengakui bahwa hingga saat ini baru dua proyek yang sudah memiliki kepastian alokasi dana dari Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD). Kondisi ini memicu pertanyaan besar tentang kesiapan fiskal dan prioritas belanja modal di tengah kebutuhan hunian vertikal yang terus mendesak bagi warga berpenghasilan rendah.

Rencana pembangunan ini menjadi bagian dari strategi Pemprov untuk menekan angka backlog perumahan di Jakarta yang diperkirakan masih berada di atas 300.000 unit. Dengan rata-rata pertumbuhan penduduk mencapai 1,2% per tahun, setiap unit rusun baru menjadi krusial. Anggaran yang tersedia untuk dua rusun itu dikabarkan berada di kisaran Rp100 miliar. Jumlah ini hanya sekitar 20% dari total proyeksi biaya jika seluruh 11 rusun hendak direalisasikan dalam satu waktu, yang estimasi konservatifnya bisa menembus Rp500–550 miliar.

Analisis Kesenjangan Fiskal dan Skala Prioritas

Tantangan utama terletak pada postur APBD DKI 2027 yang belum mampu menampung belanja modal perumahan secara masif. Dengan asumsi biaya per unit rusun sekitar Rp50 miliar, total kebutuhan dana mencapai Rp550 miliar—setara dengan sekitar 0,4% dari total APBD DKI yang lebih dari Rp80 triliun. Meski persentase ini terlihat kecil, alokasi ke sektor perumahan kerap kalah prioritas dibandingkan belanja wajib seperti pendidikan, kesehatan, dan infrastruktur transportasi. Hal ini menciptakan gap fiskal yang memerlukan skema pendanaan alternatif.

Defisit sebesar Rp450 miliar itu tidak bisa ditutup hanya dengan mengandalkan APBD murni. "Pemprov DKI perlu segera merealisasikan skema Kerja Sama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU) atau obligasi daerah jika tidak ingin proyek ini sekadar menjadi wacana. Setiap rupiah yang diinvestasikan di konstruksi rusun memiliki efek berganda hingga 1,8 kali bagi ekonomi lokal," ujar Dian Kurniawati, ekonom dari Institute for Development of Economics and Finance (INDEF), dalam sebuah diskusi virtual pekan ini. Ia menambahkan bahwa momentum ini harus dijaga, terutama menjelang transisi Jakarta menjadi daerah khusus pasca-pemindahan ibu kota.

Dari sisi pasar properti, skala realisasi yang minim—hanya dua rusun—akan berdampak terbatas pada pasokan. Jika terealisasi, dua rusun itu diperkirakan hanya menambah sekitar 800 unit hunian baru, tidak sebanding dengan permintaan hunian terjangkau yang mencapai ribuan unit setiap tahun. Akibatnya, sewa rumah di Jakarta diproyeksikan tetap naik 5–8% secara tahunan, memperlebar kesenjangan antara pendapatan dan biaya tempat tinggal warga kelas menengah-bawah. Di sisi lain, sembilan rusun lainnya yang mandek dapat menyebabkan pembengkakan biaya konstruksi akibat inflasi material dan kenaikan upah pekerja.

Untuk memitigasi risiko fiskal, Pemprov DKI perlu merancang pentahapan (multiyears) yang realistis. Prioritas harus diberikan pada rusun yang lahannya sudah clear and clean dan terintegrasi dengan simpul transportasi massal. Selain KPBU, opsi pinjaman lunak dari lembaga pembangunan seperti World Bank atau penerbitan sukuk daerah dapat menjadi sumber alternatif yang patut dipertimbangkan untuk menutup celah anggaran tanpa membebani APBD secara berlebihan.